Kentsel Dönüşümün Finansal Etkilerinin Değerlendirilmesi

USİAD Bildiren

Depremler ülkesi olan ülkemizde kentsel dönüşüm özellikle son dönemde dikkat çekici bir süratte devam ediyor. Biz de bu yazımızda son yıllarda en önemli sorunumuz  olarak  gösterilen kentsel  dönüşüm  ve  inşaat  sektörünün  Türkiye ekonomisine etkilerini tartışacağız.

Ağırlıklı olarak TOKİ ve büyük GYO’lar tarafından yürütülen kentsel dönüşümün küçük bir ayağını da, belli yaşın üstünde olan binaların yıkılıp yeniden yapılması işini üstlenen irili ufaklı inşaat şirketleri yürütüyor.  TOKİ başkanının “Önümüzdeki 20 yıl içinde 7 milyon konut yapacağız” taahhüdüne uygun olarak konut arzındaki artış dikkat çekiyor. Yıllık konut ihtiyacı 400-450 bin arasında olan ülkemizde, Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayicileri Derneği’nin hazırlamış olduğu “İnşaat Sektörünün Ekonomik Görünüm” raporuna göre, yeni başlanacak olan inşaatlar için verilen izinlerin 2010 yılında 907.451,  2011 yılında 651.138, 2012 yılında 753.142 ve 2013’ün altı aylık döneminde 391.699 daireye ulaştığı görülüyor.  Yıllık 400-450 bin konut ihtiyacının oldukça üstünde görünen bu arzın,  TOKİ başkanının taahhüdü doğrultusunda kentsel dönüşümden ötürü oluştuğu anlaşılıyor.

Oluşan bu arza nasıl talep yaratılacağı ise kanuni düzenlemelerde kendisini gösteriyor.  6306 sayılı kanuna göre deprem tehdidi altında olduğu saptanan binalar yıkılacak. Buna itiraz eden mülk sahipleri için çeşitli yaptırımlar var. Mesela, daire sahiplerinin yıkım kararı aldırdığı dairede müteahhitle anlaşmayan ya da anlaşmak istemeyen daire sahibi varsa diğer daire sahiplerine onun dairesinin arsa payını rayiç bedel üzerinden alma hakkı veriliyor. Böylece daire sahibi çoğunluğa uymak zorunda bırakılıyor. Mülk sahipleri içinde dar ve orta gelir düzeyine mensup kişiler için kanun çeşitli kredi kolaylıkları ve kredi destekleri sağlıyor. Kentsel dönüşümün toplu maliyeti için muhtelif tutarlardan bahsediliyor. 200 milyar dolar ile 800 milyar dolar arası bir maliyet söz konusu ediliyor. Anlaşıldığı kadarı ile 20 yıllık bir süreç için bahsedilen bu rakamların neye göre hesaplandığı konusunda somut ve net bir çalışma yok. Zaten “en az” ile “en çok” tahmin arasında oluşan dört misli fark, bize üstünde analiz edilecek bir rakam vermiyor.  Sadece bu  dönüşümün  ciddi  bir  finansal  yük  olduğu  sonucuna varabiliyoruz. Bu arada 6306 sayılı kanunun ana muhalefet partisi tarafından kamu yararına aykırılıklar içerdiği gerekçesi ile iptal talebiyle Anayasa Mahkemesi’ne götürüldüğünü vurgulamak gerekiyor.

Bu bağlamda yapılacak ilk tespit; ihtiyaç fazlası arz kentsel dönüşüm kapsamında yaratılıyor ve bu arzın talebi de yine kentsel dönüşüm bağlamında ve gelir düzeyine bakılmaksızın “zorla” oluşturuluyor. Devlet 6306 sayılı kanun ile kentsel dönüşüm kapsamında evi yıkılıp yeniden yapılanlara çeşitli kredi kolaylıkları sağlamış ve bu projenin toplam maliyeti ekonomimiz için yeni finansman kaynakları bulmayı zorunlu kılıyor. Şu anda özel ve kamu bankaları kentsel dönüşüm kapsamında “24 ay anapara ödemesiz” vb. gibi kolaylaştırıcı kredi uygulamaları ile alt ve orta gelir grubuna yönelik kredi hizmetleri sunmakta. Ödeme sıkıntısı çekmesi muhtemel olan bu grubun kullandığı ve kullanacağı krediler doğal olarak yüksek risk grubuna giren krediler sınıfındadır.

Bu durum bize doğal olarak ABD konut piyasasında yaşanan olumsuzlukları hatırlatmaktadır. ABD finansal piyasalarında 2008 senesinde yaşanan depremin konut kredilerindeki çöküşten kaynaklandığı ve bu çöküşün de ilk önce dar ve orta gelirli kesime verilen kredilerden (subprime mortgage) başladığı ekonomi literatüründe zengin bir çalışma olarak ortaya konmuştur.

Türkiye örneğinde dev ölçeğe yaklaşan inşaat sektörü ve bu bağlamda kentsel dönüşümün finansmanı iki yönlü bir madalyonu andırmaktadır. Madalyonun bir yüzünde bu arzı yaratan inşaat sektörü vardır. Öz sermayenin yetersiz olduğu veya kullanılmak istenmediği ülkemizde inşaat sektörü büyük projeleri tamamlamak için gerek iç piyasadan gerekse dış piyasalardan borçlanmaktadır. BDDK’nın son yayımladığı verilere göre inşaat sektörünün yurtiçi piyasalarından yaptığı nakdi borçlanma, 2002 Aralık ayından 2013 Temmuz ayına kadar olan tarihler arasında yüzde 820 oranında artmıştır. Yine 2002 yılında yaklaşık 50 milyar dolar olan Türk özel sektörünün dış borcu 2013 senesinde 235 milyar dolara ulaşmıştır. Bu borçlanma içinde inşaat sektörü ve bu sektörün beslediği

130’a yakın yan sektörün önemli bir payı vardır. Bu durumda bugüne kadar sürdürülen “inşaatla büyüme” modelinin nasıl fonlandığı az çok görünmektedir. Bu incelemenin detaylarına ilerideki bölümlerde gireceğiz.

Madalyonun diğer yüzünde talep, yani konut alımlarının nasıl fonlandığı/fonlanacağı var. Çıkartılan kanunda bir miktar zorla yaratılan iç talebin krediler ile destekleneceği anlaşılıyor. Bu kredilerin ödeme zorluğu çekebilecek dar ve orta gelirli vatandaşa yönelik olduğu görülüyor. Bugüne kadar konut kredilerinde ne gelişmeler olduğu ve bundan sonra da neler olabileceğini ilerideki bölümde detaylandıracağız. Özetle, toplu olarak arz ve talep açısından yoğunluğu gittikçe artan bu sektörün bugüne kadar nasıl finanse edildiği önemlidir; bundan sonra nasıl finanse edilebileceği ise daha önemlidir.

Tartışmamızın geri kalan bölümünü bu sorulara cevap aramak ve varsa riskleri görebilmek için 4 bölümde inceleyeceğiz:

1) Dünya finansal piyasalarında durum nedir?

2) Özellikle düşük gelir grubuna  yönelik konut kredileri ile krize giren ABD tecrübesi neleri işaret etmektedir?

3) Türkiye’de kredi piyasasındaki veriler neyi işaret etmektedir?

4) Türkiye’nin dış dünya ile olan alacak verecek ilişkisinde gelinen noktada veriler hangi sinyalleri vermektedir?

Dünya Finansal Piyasalarında Durum ve ABD Tecrübesi 1980’de başlayan küreselleşmenin finans sektöründe bir büyüme olduğu bugün artık tartışılmıyor. 1990 yılından sonra kontrol edilemez biçimde büyüyen ve klasik öğreti, “laissez faire laissez passer”e uygun olarak tam bir serbesti içinde hareket eden finans sektörü, dünyada birçok çalkantıya yol açtıktan sonra 15 Eylül 2008’de iki büyük finans şirketi Lehman Brothers ve AIG’nin iflası ile derin bir krize girdi.

Grafik 1, sınırları aşan küresel sermayedeki artış trendini net olarak gösteriyor.

Grafik  1: Küresel Sermaye Akımları*, trilyon $, 2011 kurlarıyla

% Küresel GSYH

Kaynak: International Monetary Fund, Institute of International Finance

*Doğrudan yabancı yatırımlar, sınır ötesi mevduat, hisse senedi ve devlet tahvil/bono satın alımları 1980’li yıllarda sınır ötesi finansal akımlar 500 milyar dolar civarında iken 1990’larda bu  rakam  1  trilyona  ve  ardından  süratle  artarak  kriz  senesinden  bir  önceki  yıl  olan

2007’de 11.8 trilyon dolara yükseliyor. ABD’de başlayan krizin AB’ye ve oradan bütün dünya finansal piyasalarına yayılması ile birlikte küresel olarak hareket eden sermaye bu iştahını terk ediyor. ABD tarafından halen uygulanmakta olan ve 2 trilyon doların üstünde olduğu tahmin edilen piyasalara nakit enjeksiyonuna ve buna AB ve Japonya tarafından gelen diğer nakit desteklere rağmen küresel piyasalardaki finansal akımlar eski  iştahından  uzak  görünüyor.  2012  yılını  kapsayan  son  rakamlar  sınır  ötesi sermaye akımlarının yaklaşık 4.6 trilyon dolar civarında olduğunu ve tepe noktasının yaklaşık yüzde 60 altında olduğunu işaret ediyor. Türkiye gibi gerek her sene finanse etmesi gereken yüksek cari açığı olan, gerekse dış borç yükü ağırlaşmış bir ülke için dış  finansman  ihtiyacı  her  zamankinden  de  daha  önemli  hale  gelmiş  durumda. Nitekim bu yılın Mayıs ayı ortasında FED Başkanı’nın “parasal genişlemeyi belki yavaşlatabiliriz” anlamına gelen son derece muğlak açıklaması bile Türkiye finansal piyasalarında ani ve şiddetli bir şok yaratabildi. Haklı olarak iktisat ve finans dünyası, FED ya “bitiriyorum dese neler olurdu” demekten kendini alamadı.

Grafik 1’de gördüğümüz küresel parasal genişleme döneminde yaşanan parasal bolluğun bir sonucu faiz oranlarının düşmesi. Düşük faiz oranları kredi hacmini artırırken, kredi kullanarak yatırım yapılan alanlarda (borsa, emlak vb.) fiyat balonu oluşuyor. Yani fiyatlar aşırı ama suni bir biçimde yükseliyor. Bu hızlı fiyat artışı, söz konusu  alanlara  yatırımları  teşvik  ederken  bir  müddet  sonra  yatırımcıların  risk algısının kaybolduğu gözleniyor. Hızla yükselen fiyatlar, bütün yatırımcılara cazip gelirken fiyatı yükselen ürünü satın almak için kullanılan kredi de artıyor. Zaten piyasalarda oluşan balon ve ardından gelen krizler hep benzer bir süreci takip ediyor.

ABD’de gerek parasal genişleme gerek 2002 yıllarından itibaren düşen faizler, ama daha önemlisi aldığı krediyi geri ödemesi riskli olan gelir grubunun ev sahibi yapılmasına göz yumulması üstüne dönen sistem, bu krizin ana sebebi oldu. Hızla yükselen konut fiyatları yatırımcıların iştahını kabartırken, örneğin ilk iki sene ana para ödemesiz kredi almak ve alınan konutu bu iki sene içinde yükselmiş fiyatı ile elden çıkarmak ve krediyi kapatmak “kazandıran” bir yatırım haline geliyor.

Grafik 2, 2003 yılından itibaren konut kredileri içinde sub-­‐prime kredilerin artan oranını göstermekte. Krizle birlikte bu oranın toplam konut kredileri içindeki payının yüzde 23’lerden yüzde 1’ler seviyesine gerilemesi, konut krizinin özellikle bu grubu vurduğuna bir örnek olarak görülebilir.

Grafikteki sub-prime kredilerin “securitized” (güvenceli) ve “non securitized” (güvencesiz) ayrımı yapılıyor. Securitized loan; kısaca riskli görülen kredilerin toplanarak yeni bir finansal enstrüman olarak başka yatırımcılara satılması ve olası bir geri ödeme zorluğunda finansal sistemi koruması olarak   tanımlanıyor. 2008 krizinde görülen işin aslı ise ABD finansal piyasalarının teoride bu kredileri güvence altına  aldığını  iddia  ettiği  ama  aslında  para  kazanılacak  yeni  bir  finansal enstrümandan öte işlevi olmayan bir uygulama olduğudur. Nitekim büyük oranda güvence altında olan sub-prime kredilerde baş gösteren geri ödeme problemi bütün finansal sistemi krize sürükleyebilmiştir.

Grafik  2: Riskli (sub-prime)  Konut Kredileri

Kaynak: Inside Mortgage Finance

Grafik 3 ise bize yukarıda anlattığımız sistemin sonucunu net olarak göstermekte. Konut  fiyatlarındaki  artış  (endeks  artışı)  diğer  göstergelerden  tamamen  kopuk hareket ediyor ve 130 yıl gibi çok uzun bir trendden çok farklı olarak 2000’li yılların hemen başında inanılmaz bir artışa giriyor. Tek başına bu gösterge, konut fiyatlarının ekonomik akılcılığın çok üstünde bir balon oluşumuna girdiğini göstermekte. Riskli kredilerdeki artış ve konut fiyatındaki ekonomik akılcılıktan uzak, suni yükselme krizin nereden geldiğini bize çok kısaca özetliyor.

Grafik  3: Enflasyondan Arındırılmış Olarak ABD Konut Fiyat Endeksi, Yapı Maliyetleri

Endeksi, Nüfus ve 10 Yıllık Devlet Tahvil Getirisi (1890-2005)

Kaynak: Irrational Exuberance, second edition, 2005

Yazımızın bundan sonraki bölümünde Türkiye’deki kredi piyasasının gelişimine bakacağız. Bu bize hem son 10 yılda kredi piyasasının ne derece genişlediğini ve sürdürülebilir olup olmadığını hem de oluşan riskleri görmemiz açısından yardımcı olacaktır.

Grafik 4, hane halkının kullanılabilir geliri içinde toplam borcu ve konut kredisi borcunun oranlarının yanı sıra miktarları da gösteriyor.

Grafik  4: Hane Halkı Borç ve Kullanılabilir Gelir İlişkileri, Miktar ve Oran

(2002-2011)

Kaynak: TCMB-EVDS, Finansinvest

2002 yılından 2011’e kadar geçen sürede hane halkı toplam borcunun kullanılabilir geliri içindeki payı çok hızlı bir biçimde yükselmiş. Bu trende, yükselişten ziyade “roketleme” demek abartılı bir yorum olmayacaktır. 2002 yılında kullanılabilir gelir içinde toplam borç sadece yüzde 3.4 oranındayken geçen 10 sene içinde bu oranın yüzde 51.7’ye ulaştığı gözleniyor. Hane halkı gelirinin her yıl artmasına rağmen, bu artan gelir içinde borcun çok daha hızlı artışı dikkat çekiyor.

Sağlıklı ve sürdürülebilir bir ekonomik denge açısından, artan gelire paralel bir borç artışı veya artan gelirin küçük bir miktar üstünde borçlanma artışı makul kabul edilir. Ancak büyüyen kullanılabilir gelir içinde borçlanma son derece tehlikeli bir artış trendi izliyor. 1970’ler, 80’ler, 90’lı yıllar içinde hane halkının kullanılabilir geliri içinde toplam borcu yüzde 2 ortalama ile giderken 2002 yılından itibaren ülkemizde hane halkının çok ciddi bir biçimde borç sarmalına kapıldığı dikkat çekiyor. Bugün itibari ile hane halkının kullanılabilir gelirinin yüzde 60’a yakın oranına borç olarak el konulmuş durumda.

Grafiğin kolonlar kısmına baktığımızda gelir ve borç miktarlarını görüyoruz. Burada dikkat çeken veri, 2007 senesinden itibaren gerçekleşiyor. 2007 yılında hane halkı kullanılabilir geliri 459 milyar Türk Lirası. Buna karşılık toplam borcu ise 104 milyar TL olmuş. Aradan geçen dört yılın sonunda kullanılabilir gelir sadece 28 milyar artarak 487 milyar TL’ye ulaşırken, toplam borcu iki buçuk misli artarak 252 milyar TL’ye ulaşmış.   Bu veri son 4 yıl içinde hane halkı gelirinde  ciddi  bir  artış  olmadığını  ancak  buna  karşılık  borcun  tehlikeli  bir süratte arttığını gösteriyor.

Yine kullanılabilir gelir içinde konut kredilerine baktığımızda 2002 yılında yüzde 0.2 oranında oldukça düşük olan oran, 2011 yılında yüzde 15.3’e yükselmiş. Konut kredi borcunda toplam borca benzer ama görece daha yumuşak bir trend izleniyor.

Bartu Soral

USİAD Bildiren Dergisi 66. Sayında yayınlanan makale

Derginin 66. sayısını okumak için tıklayınız

www.usiad.net